Konsolidasi Tanah Untuk Konstruksi

Konsolidasi tanah adalah salah satu kebijakan pertanahan yang bertujuan mengatur kembali penggunaan atau penguasaan tanah termasuk upaya pengadaan tanah dalam menunjang kepentingan konstruksi. Adanya konsolidasi tanah mampu meningkatkan kualitas area lingkungan, memelihara SDA dan akan melibatkan masyarakat sekitar. Konsolidasi tanah atau lahan berarti menata bidang-bidang tanah kembali termasuk penggunaan dan hak tanahnya.

Proses Konsolidasi Tanah

Dalam prosesnya, konsolidasi tanah tentu akan melibatkan pihak penggarap atau pemilik tanah. Pelaksanaan atau proses dalam konsolidasi tanah adalah kurang lebih sebagai berikut:

• Penilaian objek, menyiapkan keperluan yuridis, dan pengumpulan data fisik
• Penyusunan rencana desain aksi
• Pelepasan hak tanah, dilanjutkan dengan penegasan objek tanah
• Staking out/penerapan desain
• Penerbitan sertifikat tanah, penyerahan hasil, dan pembangunan hasil

Untuk pembangunan hasil itu sendiri dilakukan pihak pemangku kepentingan, mereka tercantum pada rencana aksi. Ada pun tahap pembangunan untuk hasil konsolidasi lahan yaitu seperti berikut ini.

• Persiapan pembangunan
• Pembangunan utilitas, prasarana, dan sarana
• Penerbitan hak tanah, penerimaan aset untuk konsolidasi lahan vertikal
• Membentuk perhimpunan penghuni dan pemilik, pemberdayaan masyarakat, mengelola aset hasil aksi

Pembangunan konsolidasi lahan bisa diawali dengan persiapan awal perwujudan fisik dan juga menindaklanjuti rencana maupun desain aksi konsolidasi. Semua itu bisa ditunjang dengan menerapkan desain atau istilahnya staking out. Selain itu, ada beberapa persiapan untuk pelaksanaan pembangunan, berikut beberapa di antaranya:

• Izin administrasi pembangunan gedung sesuai ketentuan perundang-undangan
• Menunjuk pihak kontraktor atau pelaku pembangunan dari perhimpunan peserta
• Menyiapkan dokumen investasi/kerja sama antara pihak perhimpunan peserta dengan kontraktor pembangunan;
• Melaksanakan relokasi peserta konsolidasi lahan (sementara)
• Membersihkan dan menyiapkan lahan terkait

Jenis-jenis Konsolidasi Tanah

Dari peruntukan atau fungsi kawasan, ada beberapa kategori konsolidasi tanah:

Pertanian

Konsolidasi ini dilakukan terhadap lahan-lahan pertanian yang umum ada pada kawasan perdesaan

Non-pertanian

Konsolidasi lahan yang diterapkan pada kategori lahan non pertanian, konsolidasi tanah ini termasuk penyediaan tanah untuk kepentingan pembangunan umum pada kawasan kota maupun semi perkotaan.

Sesuai dimensi pemanfaatan lahan, ada dua macam konsolidasi tanah yang perlu diketahui:

Lahan horizontal

Konsolidasi yang diterapkan untuk pengembangan bangunan atau kawasan dengan orientasi horizontal

Lahan vertical

Kebalikannya dari tipe sebelumnya, konsolidasi ini diselenggarakan untuk mengembangkan bangunan atau suatu kawasan dengan orientasi vertikal.

Sementara kalau dilihat dari skala luasan, terdapat dua kategori lainya yaitu konsolidasi lahan dalam skala besar/strategis dan skala kecil. Perbedaan kategori konsolidasi tanah lainnya yaitu sesuai dengan pelaksanaan dan keperluannya. Konsolidasi tanah bisa masuk kategori sederhana, dan konsolidasi secara lengkap.

Sistem Pelaksanaan Konsolidasi Tanah

Selain beberapa pembagian di atas, konsolidasi tanah bisa juga memiliki dua macam sistem pelaksanaan. Sistem konsolidasi tanah adalah seperti di bawah ini:

Sistem sukarela

Jika konsolidasi tanah dilakukan secara sistem sukarela, maka dilakukan jika suatu persetujuan diperoleh dari yang punya tanah pada wilayah terkait yang hendak dikonsolidasi. Penerapan sistem ini dalam konsolidasi lahan bisa menimbulkan beberapa keuntungan untuk yang punya tanah, berikut beberapa keuntungan yang dimaksud.

• Menunjang terciptanya kawasan lebih baik pada area terkait
• Pemilik tanah secara langsung bisa menikmati nilai tanah yang meningkat
• Realisasi pembangunan sarana atau prasarana umum bisa lebih cepat
• Terdapat petak-petak yang teratur, menghadap menuju jalan. Efisiensi penggunaan lahan bisa meningkat karenanya
• Mewujudkan administrasi lahan secara tertib karena bidang-bidang tanah langsung diterbitkan saat penyerahan sertifikat tanah
• Mencegah pihak-pihak yang mendapati kerugian, hal ini bisa saja sering terjadi pada pembangunan yang menerapkan cara atau metode konvensional

Sistem wajib

Prinsip konsolidasi tanah adalah sesuai dengan penyediaan lahan untuk pembangunan prasarana seperti fasilitas-fasilitas umum misalnya jalan dan sebagainya tanpa menerapkan pembebasan tanah. Penyediaan tanah dengan sistem wajib tidak lepas dari sumbangan tanah yang termasuk SWTP atau sumbangan wajib lahan atau tanah untuk keperluan pembangunan.

Tentunya hal ini juga terdapat perundang-undangan. Dalam menetapkan nilai SWTP akan berdasarkan perhitungan luas lahan, harga atau nilai tanah, dan sebagainya. Pelaksanaan konsolidasi lahan dengan menerapkan sistem wajib umumnya dibiayai yang punya tanah melalui sumber sumbangan sesuai pasal perundang-undangan.

Faktor-faktor yang Memengaruhi Konsolidasi Tanah Pada Konstruksi

Terdapat beberapa upaya untuk menunjang peningkatan produktivitas maupun efisiensi pemanfaatan tanah secara optimal. Pembangunan yang baik adalah yang melalui pemilihan area lokasi berdasarkan perencanaan tata ruang optimal. Rencana optimal yang dimaksud yaitu yang memperhatikan berbagai aspek kondisi lingkungan, kemampuan, maupun keinginan yang punya tanah sebagai salah satu peserta utama konsolidasi.

Maka dari itu, area yang ideal dijadikan sasaran target konsolidasi tanah adalah termasuk:

• Kawasan area yang mulai mengalami pertumbuhan, pada umumnya kawasan ini terdapat pada bagian pinggiran kota dan sudah ditempati kaum urban
• Kawasan area yang sebelumnya kawasan bencana alam, untuk dibangun kembali akan memerlukan rekonstruksi atau renovasi.
• Kawasan yang masuk dalam rencana pemukiman atau kota baru, pelaksanaan konsolidasi tanah akan dilakukan swadaya dan berupa KTM atau kavling-kavling matang oleh pihak developer. Developer atau pengembang yang hendak membangun pemukiman pada wilayah tersebut bisa menjual juga dalam versi KTM atau lengkap bersama rumahnya
• Area yang dianggap relatif kosong, dan dalam perkembangannya bisa memungkinkan dikembangkan
• Kawasan area pemukiman dengan pertumbuhan pesat, area pemukiman ini tumbuh dengan persil lahan yang polanya tidak teratur. Karena itu, akan sulit mengakses fasilitas umum atau prasarana.

Cara Mengatasi Masalah Konsolidasi Tanah Pada Konstruksi

Adanya program konsolidasi lahan/tanah tentunya tidak terlepas dari berbagai manfaatnya termasuk permasalahannya juga. Masalah dari konsolidasi ini yaitu sulitnya mengumpulkan pihak-pihak terkait pada satu momen. Tidak mudah juga untuk mendapatkan kesepakatan, maupun memastikan setiap peserta benar-benar paham.

Bahkan SK penetapan kawasan lokasi bisa saja terlambat karena alasan tertentu. Kemungkinan masalah lainnya yaitu prasarana yang belum terbangun seperti desain yang sebelumnya sudah disepakati. Masalah lain adalah seperti sebagian tanah masih belum terdaftar dengan batasan yang kurang jelas.

Penguasaan tanah juga bisa tidak sesuai apa yang ada pada kepemilikan surat tanah. Terlepas dari banyaknya permasalahan yang mungkin terjadi, konsolidasi lahan mampu memberi kepastian hukum, menunjang kenyamanan masyarakat dan sebagainya.

Penyebab umum dari kurang berhasilnya konsolidasi lahan tidak lepas dari lemahnya penetapan calon kawasan lokasi. Pemilihan calon area tersebut pun masih harus diperbaiki, bisa karena belum dilandasi kajian komprehensif atau mendalam berdasarkan kejelasan metode dan bisa karena hal lain.

Agar bisa mengatasi beberapa macam permasalahan yang dapat terjadi di atas dalam proses pelaksanaan, budaya partisipasi pihak terkait seperti masyarakat bisa ditingkatkan. Bisa dengan mengembangkan skema pembiayaan dan road map. Sesuaikan dengan seperti apa karakter masyarakat sekitar.

Masyarakat pun tidak keberatan dengan adanya konsolidasi tanah ini. Penentuan lokasi juga harus dengan perencanaan yang matang dan melihat beberapa sisi. Penerapan dan pengembangan konsolidasi tanah adalah pekerjaan atau tugas yang penting untuk pihak pemerintah maupun elemen-elemen lainnya yang terlibat. Jika program seperti ini bisa berhasil diterapkan efektif, upaya penyediaan pemukiman, pembangunan, atau konstruksi akan lebih mudah untuk masyarakat Indonesia.

---

Seri lain terkait Tanah:

1. Tanah dalam Dunia Konstruksi
2. Stabilitas Tanah dan Konstruksi
3. Konsolidasi Tanah Untuk Konstruksi
4. Cara Memadatkan Tanah untuk Bangunan
5. Pemilihan Jenis Pondasi Bangunan Berdasarkan Jenis Tanah
6. Pengertian Tanah Liat dan Karakteristiknya